GİRİŞ

2019 yılının son aylarına yaklaşırken, Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan ve takibinde tüm dünyaya hızlı bir şekilde yayılan Coronavirüs (Covid-19)’un ülkemizde de görülmesi ülkedeki tüm kurum ve kuruluşları etkilemiştir. Dünya Sağlık Örgütü tarafından Coronavirüs için 2 Mart 2020 tarihinde küresel risk seviyesi “çok yüksek” seviyesine çıkarılmış, virüs hakkında “Pandemi”  tanısı konulmuştur.

 Coronavirüs (Covid-19) salgını nedeniyle birçok işletme faaliyetlerini durdurmuş ve kişiler kazanç elde edemez hale gelmiştir. Tüm dünyayı etkisi altına almış olan salgının mevcut kira sözleşmelerine de etkisinin olacağı aşikârdır. Bu yazımızda Coronavirüs (Covid-19)’un, kira sözleşmelerine olan etkisini inceleyeceğiz.

I.CORONAVIRUS (Covid-19) PANDEMİSİNİN KONUT KİRA SÖZLEŞMELERİNE OLAN ETKİSİ

I.1. Coronavirüs (Covid-19) salgını, konut kira sözleşmelerinin devamlılığına ve konutların süreç içerisindeki kullanımına ilişkin olumsuz bir etki yaratmayacağı ortadadır. Hatta, uzmanlarca Coronavirüs (Covid-19) salgınına karşı en etkili mücadele yönteminin de çok acil bir ihtiyaç olmadığı sürece evde kalmaya yönelik olduğu sürekli olarak dile getirilmektedir.

I.2. Bu duruma karşılık, Coranavirüs (Covid-19) salgınının etkisiyle kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıların, gerek bulundukları şehirlerden ayrılmak durumunda kalmaları nedeniyle kiralananı kullanamaması gerekse de sektörlerin işleyişinin durması nedeniyle ekonomik sıkıntılar çekmesi ve sözleşmenin asli unsurlarından olan kira bedelini ödemede aciz duruma düşmeleri gibi durumlarla karşı karşıya kalmaları gündeme gelebilecektir. Bu tip durumlarda kiracıların, yazımızın devamında ayrıntılı bir şekilde açıkladığımız Türk Borçlar Kanununun (“TBK”) 136 ve 138’inci maddelerinde düzenlenen; ifa imkansızlığı ve aşırı ifa güçlüğü hükümlerinden yola çıkarak, mevcut kira sözleşmesindeki kira bedeli ödemelerinin ertelenmesi, sözleşmenin mevcut koşullara uyarlanması ve koşulları mevcut ise sözleşmenin feshi taleplerini ileri sürebilmesi söz konusu olabilecektir.

I.3. Ayrıca, 23.03.2020 tarihinde Coronavirüs (Covid-19) salgınına karşı alınan tedbirler kapsamında yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 1/a maddesi ile de 13.03.2020 – 30.04.2020 tarihleri arasında (nafaka alacakları hariç) yeni icra ve iflas takiplerinin başlatılamayacağı düzenlenmiştir. Bu nedenle, yürürlüğe giren kanunda belirtilen tarihler arasında konut kira sözleşmelerinden doğan alacaklar için icra takibi başlatılamayacaktır.

II.CORONAVIRÜS (Covid-19) PANDEMİSİNİN İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

II.1. T.C. İçişleri Bakanlığının 16.03.2020 tarihli genelgesi ile Coronavirüs (Covid-19) salgını nedeniyle ülkemizde alınan bazı tedbirler kapsamında bir takım iş yerlerinin (kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile kafe, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları, çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri vb.) faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur. Genelge kapsamı dışında kalan diğer işyerleri açısından da bu şekilde bir faaliyeti durdurma kararı söz konusu olmamasına rağmen, mevcut şartlar nedeniyle faaliyetlerini ancak asgari düzeyde devam ettirebilme durumu söz konusu olmuştur.

Bu çerçevede, kira sözleşmelerinin ilişkin bazı hukuki soru ve sorunlar ortaya çıkmıştır. Bu sorunlara cevap verebilmek için, aşağıda açıklanan hükümler dikkate alınmalıdır.

II.2. Coronavirüs (Covid-19)’un etkilerine karşı alınan tedbirler kapsamında 26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. Maddesine göre;

01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır.

II.3. Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) “Kiracının Temerrüdü” başlıklı 315. madde hükmünde kira sözleşmesinin fesih edilmesi durumu düzenlenmiştir. Bu maddenin ilk fıkrası şu şekildedir:

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”

Aynı maddenin 2. fıkrasında yer alan düzenlemeye göre ise verilmesi gereken makul süre, çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür.

II.4. Yine, Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) 352/2. maddesine göre;

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

 II.5. Yukarıdaki hükümler incelendiğinde, kira bedelinin ödenmemesi halinde TBK, kiraya veren kişiye sözleşmeyi fesih ve kiracıyı tahliye etme hakkı tanımaktadır.

Ancak, 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesine göre, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi halinde, kiraya veren bu hükümden yararlanamayacak, mezkûr TBK hükümlerine dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyecek ve kiralanan taşınmazın tahliyesini talep edemeyecektir.

 II.6. 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. Maddesi incelendiğinde; maddenin sadece iş yeri kira sözleşmelerini kapsadığı ve konut kira sözleşmelerini kapsamadığı ortadadır. Bu nedenle, konut kira sözleşmeleri açısından 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. Maddesinin tahliye ve sözleşmenin feshine bir etkisinin olmayacağı açıktır. Belirtmek gerekir ki, anılan hüküm, kira bedellerini ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmamakta olup, sadece bunların ödenmemesinin fesih ve tahliye sebebi oluşturmayacağını düzenlemektedir.

III.KİRA BORÇLARININ İCRA TAKİPLERİ AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ

III.1. 7226 sayılı kanunun Geçici 1/a maddesi incelendiğinde; 13.03.2020 ile 30.04.2020 tarihleri arasında (nafaka alacakları hariç) yeni icra ve iflas takiplerinin başlatılamayacağı düzenlenmiştir. Bu nedenle, kira alacakları için de 30.04.2020 tarihine kadar icra takibi başlatılamayacaktır. Bu tarihten sonra ise, ödenmemiş olan kira bedelleri için icra takibi başlatılabilecektir.

 IV.CORONAVIRUS (Covid-19) PANDEMİSİNİN MÜCBİR SEBEP AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLME

IV.1. İşyeri kiralarında taraflar, sözleşme ve çeşitli kanun hükümlerine dayanarak, mevcut kira sözleşmesinin yeni şartlara uyarlanmasını veya askıya alınmasını talep edebileceklerdir. Kira sözleşmesinde mücbir sebep, uyarlama, imkânsızlık gibi haller açıkça düzenleniyorsa, bu hükümlerin incelenmesi ve uygulanması gerekmektedir. Ayrıca, mevcut sözleşmede bu gibi hükümlerin olup olmadığına bakılmaksızın, aşağıda açıklanan kanun hükümleri de dikkate alınmalıdır.

IV.2. Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 138. maddesine göre;

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

Bu hükme dayanarak kiracı, kira sözleşmesinin ortaya çıkan bu yeni şartlar nedeniyle uyarlanmasını açacağı bir dava yoluyla mahkemeden talep edebilir. Mahkeme, her davada durumun şartlarını dikkate alarak karar verecektir.

 IV.3. Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 136. maddesine göre;

“Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer…”

Bu hükme dayanarak, idare tarafından alınan tedbirler nedeniyle faaliyetlerini zorunlu olarak durduran işyerlerinde, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünden, bu durum devam ettiği sürece kurtulabileceği savunulmaktadır.

IV.4. Bu hükme dayanarak kira sözleşmesinin feshi ise, ancak taraflardan söz konusu durum geçici olsa da bu nedenle sözleşmenin devamının beklenmesinin hakkaniyetsiz olacağı ve tarafların, geçici ifa imkânsızlığı nedeniyle belirli bir süre (akde tahammül süresi) sözleşmeye tahammül etmeleri ile söz konusu olabilecektir.

Kiracı bu hükme dayanacak ise, en kısa sürede bu durumu kiraya verene bildirmelidir. Bu bildirim için kira borcunun vadesinin gelmiş olması şart değildir. Aynı hüküm gereği, kiracı, kiraya verenin uğrayacağı zararın artmaması için gerekli tedbirleri de almalıdır.

SONUÇ

Coronavirüs (Covid-19) pandemisi, birçok sektörde taraflar arasında imzalanan sözleşmelerin yeniden yorumlanması zorunluluğunu ortaya çıkarmıştır. Kira sözleşmeleri açısından tarafların haklarını bilmeleri büyük önem taşımaktadır.

– Bu doküman Türkiye’de hukuk alanındaki gelişmeleri paylaşmak amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki bir görüş̧, tavsiye veya yönlendirme olarak değerlendirilmemelidir. Özel sorular bakımından hukuki danışman görüşü alınmalıdır.

– © 2020 Ülken Hukuk Bürosu

PDF