6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (“TBK”) 347. maddesi kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sonlandırılmasını düzenlerken belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi ayrımına gitmiştir.

Belirli süreli sözleşmelerde;

·         Kiraya. veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise;

·         Kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Fesih bildirimi TBK m. 348 gereğince yazılı olarak yapılmak zorundadır. Bildirimin yazılı yapılmadığı hallerde yapılan fesih bildirimi geçersiz olacaktır.

2- Kira Sözleşmesi Kiracı Tarafından Nasıl Sona Erdirilebilir?  

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesinde kira sözleşmesi, kiracı tarafından feshedilirken yine belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi ayrımı yapılmıştır.

Belirli süreli kira sözleşmesinin kiracı tarafından bildirim yolu ile feshedilebilmesi için; sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı olarak bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedeceğini kiralayana bildirmesi gerekmektedir.

Belirsiz süreli sözleşmelerin nasıl sona erdirileceği hususu aynı kanun maddesinin 2. Fıkrasında düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracılar her zaman genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilirler.

3-Kira Sözleşmesine Göre Kira Bedeli    Nasıl Artırılabilir?

Kira sözleşmesine göre kira artırımı yapılması için, tarafların kira bedeli artırımı konusunda anlaşmalarının olup olmadığı önem taşımaktadır.

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının geçerli olabilmesi için, kira bedelindeki artışın bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenmesi gerekmektedir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Kiraya veren ile kiracı arasında kira bedelinin artırımı konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

4-(5) yıllık Kira Döneminin Sonunda Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?

Kiraya verenin, 5 yıllık kira dönemi sona eren kiracısına karşı hakları TBK’nın 344-345. Maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kiraya veren tarafından kira tespit davası açılabilir.  Bu dava ancak kira sözleşmesi varsa ve davacının davayı ikame etmekte hukuki yararı varsa açılabilir.

Kiraya verenin bir yıllık kira döneminin sona ermesine en az 30 gün kala yazılı ihtarda bulunması veya dava açması durumunda, mahkeme tarafından ortaya konulan tespit kararı, yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden itibaren geçerlilik kazanacaktır. Mahkeme tarafından yapılacak yargılamada; gayrimenkulün durumu, emsal taşınmazlar, TÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar dikkate alınacak ve buna göre bir kira bedeli tespit edilecektir.

5- Kiraya Veren İhtiyaç Duyması Nedeni ile Kiracının Tahliyesini İsteyebilir Mi?

Kiraya verenin kiracıyı gereksinimi nedeniyle nasıl tahliye edebileceği hususu TBK’nın 350 ve 351. Maddelerinde düzenlenmiştir. Bu düzenlenmelere göre kiraya verenin, kiracının tahliyesini isteyebilmesi için; kiraya verenin kendisinin, altsoyunun, üstsoyunun, eşinin veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralanan taşınmazı iş yeri veya konut olarak kullanma zorunluluklarının mevcut olması gerekmektedir.

Gereksinimin zorunlu olması durumunda belirli süreli kira sözleşmelerinde süre bitiminde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyarak kiracıya tahliye davası açılabilir.

6- Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte tahliye etmeyi kabul ettiğine dair beyanını içeren belgedir. Ancak tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için bazı özellikleri taşıması gerekmektedir.

·         Tahliye taahhütnamesi yazılı şekilde yapılmalıdır.

·         Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından ya da kiracının bu konuda özel olarak yetkilendirdiği temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.

·         Kiralanan yerin tahliye edileceği tarih belirlenmiş olmalıdır.

Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin imzalandığı sırada ya da imzalanmadan önce yapılmaması gerekir. Diğer bir değişle kiralanan taşınmazın kiracıya tesliminden sonra tahliye taahhütnamesinin yapılması gerekmektedir. Aksi halde düzenlenen taahhütname geçersiz olacaktır.

7- Kiraya Veren Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesini Nasıl İsteyebilir?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanan kiraya veren, taşınmazın tahliyesini iki şekilde talep edebilir.

·         İlk olarak kiraya veren kiracıya tahliye davası açabilir. Ancak bu davanın kiracının taşınmazı taliye etmeyi beyan ettiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde açılması gerekmektedir.

·         İkinci seçenek ise icra dairesine başvurmaktır. Kiraya veren icra dairesi aracılığı ile tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye emri düzenlenmesini isteyebilir.

8-Kiralananın Taşınmazın El Değiştirmesi Halinde Yeni Sahibine Tanınan Haklar Nelerdir?

Kiracı, kiralanan taşınmazı kullanırken taşınmazın sahibi; satış, bağışlama, adi ortaklık sözleşmesi, miras gibi farklı yollarla değişebilir. Bu durumda yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve kiracı kiralananı kullanmaya devam eder.

Yeni malik bazı hallerde kiracıdan taşınmazı boşaltmasını isteyebilir. Yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmazı kullanma zorunluluğu söz konusu olmuşsa kiracıya karşı tahliye davası açılabilir. Kiracıya dava açılabilmesi için kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak 6 ay sonra tahliye etmesini talep edebilir.

İhtiyaç nedeniyle kiracının taşınmazı boşaltması sağlandıysa, haklı bir sebep olmadıkça taşınmaz kiraya veren tarafından 3 yıl süreyle başkasına kiralanamaz.

9-Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Durumunda Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?  

Kiraya veren kira ödemeyen kiracının tahliyesini farklı yollarla talep edebilir. Bunlardan birincisi, haklı ihtarname gönderme yolu ile kiracıya tahliye davası açılmasıdır. Kiracıya 1 yıl süreli kira sözleşmesinde o bir yıl içinde, daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmesinin ardından tahliye davası açılabilir.

Bunun yanında, TBK’nın 315. Maddesi gereğince, kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı bir ihtar hazırlanarak kira borcunu 30 gün içerisinde ödememesi durumunda kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilir. Buna rağmen kiracı kira bedelini ödemezse sözleşme feshedilir ve icra takibi yoluyla taşınmazın tahliyesi talep edilebilir.

10-Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Nasıl Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Haline Gelir?

TBK’nın 300. maddesi gereğince; kira sözleşmeleri belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kira sözleşmesinin ne zaman sona ereceği kiracı ve kiraya veren tarafından belirlenmiş ise “belirli süreli kira sözleşmesi” söz konusudur. Sözleşmenin hangi tarihte sona ereceğine dair bir düzenleme mevcut değilse “belirsiz süreli kira sözleşmesi” söz konusudur.

Kira sözleşmesi, belirli bir süre için yapılmış olduğu ve susma ile yenilenmediği takdirde, bu sürenin geçmiş olmasıyla birlikte kendiliğinden sona erer . Ancak, süre geçmiş olduğu halde kiraya veren, kiracının kullanmaya devam etmesine karşı çıkmamışsa ya da kullanmasına izin vermişse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

*Bu bültende Türk Borçlar Kanunu Kapsamındaki konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri baz alınmıştır.

– Bu doküman Türkiye’de hukuk alanındaki gelişmeleri paylaşmak amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki bir görüş̧, tavsiye veya yönlendirme olarak değerlendirilmemelidir. Özel sorular bakımından hukuki danışman görüşü alınmalıdır.

– © 2022 Ülken Hukuk Bürosu